Mieszkanie po rodzicach. Czy można je sprzedać, gdy brat lub siostra się nie zgadza?

Wyobraźmy sobie mieszkanie w Katowicach. Po śmierci mamy odziedziczyli je po połowie córka i syn. Córka znalazła kupca, który akceptuje cenę i chce podpisać umowę w ciągu miesiąca. Syn nadal mieszka w lokalu. Chciałby go zatrzymać, ale nie wie, czy dostanie kredyt na spłatę siostry. Czy kupujący może już bezpiecznie wpłacić zadatek?

Kupiec chce kupić całe mieszkanie

Siostra może rozmawiać z kupującym o cenie, ale sama nie sprzeda mu całego mieszkania. Do dobrowolnej sprzedaży całego lokalu potrzebna jest zgoda obojga właścicieli. U notariusza każde z rodzeństwa może działać osobiście albo przez należycie umocowanego pełnomocnika. Jeżeli brat sprzeciwia się sprzedaży, siostra nie powinna zobowiązywać się wobec kupującego, że w ustalonym terminie przeniesie na niego własność całego lokalu.

W tej sytuacji łatwo pomylić dwa dokumenty. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia mówi, kto dziedziczy i w jakiej części. Jeżeli każde z dzieci dziedziczy połowę, żaden z tych dokumentów sam w sobie nie przyznaje całego mieszkania jednemu z nich. Także fakt, że brat od lat mieszka pod tym adresem i opłaca rachunki, sam w sobie nie daje mu prawa do całego lokalu.

A gdyby sprzedać sam udział?

Kupujący udział nie nabywa konkretnego pokoju ani prawa do natychmiastowego objęcia całego mieszkania. Przed działem spadku działa dodatkowo art. 1036 Kodeksu cywilnego. Pozwala on spadkobiercy rozporządzić udziałem w konkretnym przedmiocie ze spadku za zgodą pozostałych spadkobierców. Brak zgody brata nie unieważnia automatycznie umowy. Sprzedaż jest jednak wobec niego bezskuteczna w takim zakresie, w jakim naruszałaby jego uprawnienia przy dziale spadku. Nabywca musi się więc liczyć z tym, że wynik późniejszego działu wpłynie na to, co rzeczywiście zachowa.

Jeszcze inną umową jest sprzedaż udziału w całym spadku. Spadkobierca, który spadek przyjął, może zbyć swój udział spadkowy w formie aktu notarialnego bez zgody pozostałych spadkobierców. Taka transakcja obejmuje udział w ogóle praw i obowiązków spadkowych. Jeśli po mamie pozostały także oszczędności albo długi, skutki umowy sięgają dalej niż samo mieszkanie.

Brat chce zatrzymać lokal. Jak dać mu czas na decyzję?

Zanim siostra przyjmie zadatek od osoby trzeciej, rodzeństwo może uzgodnić wartość lokalu i wyznaczyć bratu konkretny termin na sprawdzenie finansowania. Przydatna będzie choćby odpowiedź banku, jakiej kwoty kredytu może mu udzielić i ile potrwa decyzja. Jeśli bank jest gotów sfinansować przejęcie lokalu, brat może wskazać siostrze konkretną kwotę i datę płatności. Siostra może ocenić, czy taki termin odpowiada również jej planom.

Jeżeli rodzeństwo uzgodni, że brat przejmuje nieruchomość, może podpisać u notariusza umowę o dział spadku ze spłatą pozostałych spadkobierców. W umowie warto określić, kiedy siostra ma otrzymać pieniądze i jak zabezpieczona będzie jej wierzytelność, jeśli płatność nastąpi później. Jeżeli oboje wybiorą sprzedaż na rynku, przed powrotem do rozmów z kupującym powinni uzgodnić również termin wydania mieszkania. Dla brata może on być równie ważny jak sama cena.

Co może zrobić siostra, gdy rozmowy utkną?

Każde z rodzeństwa może wystąpić do sądu o dział spadku. We wniosku siostra może przedstawić własną propozycję i wyjaśnić, czy zgadza się na przyznanie lokalu bratu, za jaką spłatą i w jakim terminie. Jeżeli brat chce przejąć mieszkanie, sąd może ocenić, czy proponowana spłata jest realna. Gdy lokalu nie da się podzielić i brak podstaw do przyznania go jednemu ze spadkobierców, sąd może zarządzić sprzedaż według przepisów postępowania cywilnego i podział uzyskanej kwoty.

Istnieje też odrębna możliwość dotycząca konkretnej czynności, np. sprzedaży całego lokalu. Na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w razie braku zgody pozostałych. W naszym przykładzie siostra ma wymaganą połowę. Sąd ocenia cel planowanej sprzedaży i interesy obojga. Samo złożenie wniosku nie daje siostrze prawa do podpisania aktu za brata.

Przed kolejną rozmową z kupującym warto więc ustalić, co właściwie dzieli rodzinę i skonsultować sprawę z kancelarią spadkową. Jeżeli brat potrzebuje miesiąca na decyzję banku, rodzeństwo może wyznaczyć termin i wrócić do rozmów z konkretnymi liczbami. Jeżeli odrzuca zarówno sprzedaż, jak i spłatę siostry, dalsze negocjacje z kupującym nie rozwiążą sporu o własność.