Umowa deweloperska w Krakowie. Analiza najnowszych zmian

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to dla wielu osób w Krakowie jedna z najważniejszych decyzji życiowych. Wraz z wejściem w życie ustawy deweloperskiej z 2021 roku, która zastąpiła dotychczasowe przepisy, nastąpiły znaczące zmiany, mające na celu zwiększenie ochrony nabywców. Rola notariusza stała się jeszcze bardziej kluczowa w procesie weryfikacji i sporządzania umów deweloperskich, co zapewnia bezpieczeństwo prawne całej transakcji.

Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?

Najnowsze przepisy wprowadziły szereg modyfikacji, które mają bezpośredni wpływ na relacje między deweloperem a nabywcą. Kluczowe zmiany dotyczą:

Nowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG): Jest to jedna z najważniejszych nowości. Wcześniej środki nabywców były chronione przez otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Obecnie, oprócz tego, deweloper ma obowiązek odprowadzania składek na DFG. Fundusz ma na celu zabezpieczenie pieniędzy klientów na wypadek upadłości dewelopera lub banku, w którym prowadzony jest rachunek powierniczy. Pieniądze są zwracane nabywcom w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy.
Wzrost ochrony wpłacanych zaliczek: Nowa ustawa wprowadziła jasne zasady dotyczące zwrotu zaliczek. Wcześniej, w przypadku odstąpienia od umowy, odzyskanie wpłaconych środków było często długotrwałe i trudne. Teraz, proces ten jest bardziej uporządkowany, co daje nabywcom większe poczucie bezpieczeństwa.
Obowiązek sporządzania protokołu odbioru: Nowe prawo precyzuje, że protokół odbioru musi zawierać szczegółowy opis usterek i wad. Co więcej, deweloper ma 14 dni na ich uznanie lub odmowę, a na usunięcie uznanych usterek – 30 dni. To znacznie usprawnia proces reklamacyjny i chroni nabywcę przed długotrwałymi sporami.
Szczegółowy prospekt informacyjny: Notariusz weryfikuje, czy deweloper dostarczył nabywcy pełny i zgodny z prawdą prospekt informacyjny. Nowe przepisy wymagają, aby prospekt był jeszcze bardziej szczegółowy, zawierając np. dane dotyczące finansowania inwestycji, czy też dokładne informacje o ewentualnych opłatach eksploatacyjnych.

Rola notariusza w procesie zakupu nieruchomości

Notariusz jest gwarantem poprawności i zgodności z prawem całej transakcji. W Krakowie, dynamicznym rynku nieruchomości, jego rola jest nieoceniona.

Weryfikacja dokumentacji: Notariusz dokładnie analizuje prospekt informacyjny, sprawdza księgi wieczyste gruntu i dewelopera, a także weryfikuje, czy deweloper posiada wszelkie niezbędne pozwolenia na budowę. Jest to kluczowe dla uniknięcia potencjalnych ryzyk prawnych.
Sporządzenie umowy deweloperskiej: Jest to najważniejszy etap. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co jest obowiązkowe zgodnie z prawem. Notariusz dba o to, by wszystkie klauzule były zgodne z obowiązującymi przepisami i chroniły interesy nabywcy, a także, by zawierały wszystkie wymagane elementy, takie jak termin ukończenia budowy, wysokość i harmonogram wpłat, czy zasady odstąpienia od umowy.
Wpis roszczeń do księgi wieczystej: Po podpisaniu umowy, notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to kluczowy element zabezpieczenia, który uniemożliwia deweloperowi sprzedaż lokalu innej osobie.
Ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności: Po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu, notariusz sporządza finalny akt notarialny, który przenosi własność nieruchomości na nabywcę i ustanawia odrębną własność lokalu.

Nowa ustawa deweloperska znacząco poprawiła pozycję nabywcy na rynku nieruchomości pierwotnych, wprowadzając silniejsze mechanizmy ochronne. Niemniej jednak, zakup mieszkania to nadal złożony proces, w którym łatwo popełnić błąd. Z tego względu wsparcie doświadczonego notariusza w Krakowie jest niezbędne, aby w pełni wykorzystać nowe uprawnienia, przeanalizować umowę pod kątem zgodności z prawem i zabezpieczyć swoje interesy finansowe. Prawidłowo przygotowany akt notarialny to podstawa spokoju i bezpieczeństwa na lata.

Dalszy ciąg materiału pod wideo